Como funciona o financiamento de uma casa modular em Portugal? O guia completo para quem pretende construir.

Construir uma casa modular levanta frequentemente uma dúvida essencial: é possível recorrer a crédito à habitação ou é necessário dispor de todo o capital antes de começar?

A resposta é que uma casa modular pode ser financiada através de crédito à habitação para construção, desde que seja desenvolvida como uma verdadeira habitação, implantada num terreno adequado, licenciada e executada de acordo com um projeto de arquitetura e engenharia.

Para o banco, o aspeto determinante não é apenas o método construtivo utilizado. O que importa é a existência de um imóvel legalmente reconhecido, de um projeto aprovado, de um orçamento coerente e de garantias suficientes para suportar o financiamento.

Uma casa modular pode ser financiada como uma casa tradicional?

Sim.

O crédito à habitação abrange não apenas a aquisição de uma casa já construída, mas também a construção de habitação própria e permanente. O enquadramento geral do crédito não depende de a estrutura ser executada em alvenaria, betão, aço ou através de contentores marítimos adaptados.

No caso de uma casa modular destinada a habitação permanente, é necessário que o projeto cumpra as regras urbanísticas, construtivas, térmicas, acústicas, estruturais e de segurança aplicáveis a qualquer outra moradia.

Uma estrutura modular colocada num terreno sem projeto ou sem o procedimento urbanístico legalmente exigido não oferece ao banco as mesmas garantias de uma habitação licenciada.

Por isso, é importante distinguir uma verdadeira casa modular de uma estrutura móvel ou temporária.

Na TRAÇO Modular, cada habitação é desenvolvida como um projeto de arquitetura, adaptado ao terreno, às necessidades do cliente e às regras aplicáveis ao local.

O que significa construir em regime de autoconstrução?

A expressão “autoconstrução” pode criar alguma confusão.

Não significa necessariamente que o proprietário vai executar pessoalmente a obra.

Significa que é o próprio proprietário, enquanto dono do terreno e dono da obra, quem promove a construção da sua futura habitação, contratando os arquitetos, engenheiros, empreiteiros e restantes profissionais necessários.

Na prática, o cliente é proprietário do terreno, contrata o projeto e celebra posteriormente um contrato de empreitada para a execução da habitação.

É também o cliente quem contrata o financiamento junto da instituição bancária.

Como começa o processo de financiamento?

Antes de avançar para a construção, é necessário confirmar se o terreno permite efetivamente edificar a habitação pretendida.

O primeiro passo deverá ser sempre a análise da viabilidade urbanística do terreno.

Esta análise permite perceber, entre outras questões:

• o que pode ser construído;
• qual a área máxima permitida;
• quantos pisos são admissíveis;
• quais os afastamentos obrigatórios;
• se existem condicionantes;
• quais os procedimentos necessários para obter autorização para construir.

Depois de confirmada a viabilidade, inicia-se o desenvolvimento do projeto de arquitetura e dos projetos de especialidades.

Só com uma solução suficientemente definida é possível preparar um orçamento de obra credível e apresentar ao banco uma operação de financiamento devidamente estruturada.

O banco pode analisar o crédito antes de existir licença de construção?

O cliente pode e deve procurar previamente uma análise da sua capacidade financeira.

Essa análise inicial permite perceber qual poderá ser o montante máximo de financiamento, a prestação previsível e o nível de capitais próprios que poderá ser necessário.

No entanto, a aprovação definitiva do crédito para construção depende normalmente da entrega da documentação técnica e urbanística exigida pelo banco.

Cada instituição financeira define os seus próprios procedimentos e pode solicitar documentação em momentos diferentes.

Por esse motivo, uma simulação ou uma pré-aprovação financeira não deve ser confundida com a aprovação definitiva da operação.

Que documentação é normalmente pedida?

Os documentos variam de banco para banco, mas é habitual serem solicitados elementos pessoais, financeiros, prediais e técnicos.

Entre eles poderão estar:

• documentos de identificação;
• comprovativos de rendimentos;
• declarações de IRS;
• extratos bancários;
• certidão permanente do registo predial;
• caderneta predial;
• plantas e elementos do terreno;
• projeto de arquitetura;
• projetos de especialidades;
• título urbanístico que permita executar a obra;
• orçamento detalhado;
• cronograma da construção;
• contrato ou proposta de empreitada;
• identificação dos técnicos e da empresa responsável pela execução.

O banco poderá ainda solicitar outros documentos em função das características do cliente, do terreno, da construção e das garantias apresentadas.

Como é determinado o montante que o banco pode financiar?

A instituição bancária analisa vários fatores em simultâneo.

Avalia a capacidade financeira do cliente, os seus rendimentos, os compromissos existentes, a idade, o prazo do empréstimo, o valor do terreno, o orçamento da obra e o valor previsível da habitação depois de concluída.

O Banco de Portugal recomenda que, nos créditos destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel não seja, em regra, superior a 90%.

Isto não significa que todos os bancos financiem automaticamente 90% do custo da operação.

O valor efetivamente aprovado depende sempre da política comercial e de risco da instituição bancária, da avaliação realizada e da capacidade financeira do cliente.

O banco financia o orçamento total da obra?

Nem sempre.

O banco pode considerar o valor da construção, do terreno e do imóvel concluído, mas poderá não financiar todos os elementos incluídos no orçamento.

Existem trabalhos ou equipamentos que algumas instituições podem considerar secundários ou de valorização mais incerta.

É o caso, por exemplo, de determinadas piscinas, jardins, mobiliário, decoração, equipamentos móveis ou alguns arranjos exteriores.

Caso o projeto inclua estes elementos, é importante que estejam devidamente representados e orçamentados desde o início.

Ainda assim, a decisão de os incluir no financiamento pertence sempre à instituição bancária.

Como é libertado o dinheiro da construção?

Num crédito para aquisição de uma casa concluída, o capital é normalmente entregue no momento da compra.

Num crédito para construção, o funcionamento é diferente.

O dinheiro é, em regra, libertado por tranches, à medida que a obra evolui.

O cliente inicia a construção de acordo com o plano acordado e solicita posteriormente ao banco a libertação das diferentes parcelas do financiamento.

Antes de libertar cada tranche, o banco pode realizar uma vistoria para confirmar os trabalhos executados e avaliar a percentagem de obra já concluída.

Os preçários bancários publicados no Portal do Cliente Bancário confirmam que, nos créditos destinados à construção, as libertações podem depender de vistorias e validações da evolução da obra.

O número de tranches, o valor de cada uma e as condições de libertação dependem do contrato celebrado com o banco.

É necessário ter capitais próprios para iniciar a construção?

Na maioria dos casos, sim.

Mesmo quando existe financiamento aprovado, o cliente poderá precisar de dispor de algum capital próprio para suportar despesas iniciais.

Podem estar incluídos:

• aquisição ou entrada para o terreno;
• levantamento topográfico;
• estudos;
• projetos;
• taxas municipais;
• licenças;
• avaliações bancárias;
• escrituras e registos;
• seguros;
• início dos trabalhos;
• diferenças entre o orçamento e o valor reconhecido pelo banco.

Existe ainda uma questão prática importante: a primeira tranche pode não estar disponível antes de existir trabalho executado e validado.

Por isso, o planeamento financeiro deve ser realizado antes do início da obra.

Um cliente que tenha apenas o valor do crédito aprovado, mas nenhuma disponibilidade para suportar as primeiras despesas, pode encontrar dificuldades na fase inicial.

O terreno pode servir como capital próprio?

Pode ter um papel muito importante.

Quando o terreno já pertence ao cliente e está livre de encargos, o seu valor pode contribuir para a garantia da operação e para a relação entre o montante financiado e o valor global do imóvel.

No entanto, é o banco que determina o valor reconhecido ao terreno através da respetiva avaliação.

O valor pelo qual o terreno foi comprado, o valor patrimonial tributário e o valor atribuído pelo avaliador podem ser diferentes.

É possível financiar a compra do terreno e a construção?

Existem bancos que analisam operações que incluem terreno e construção, mas as condições variam significativamente.

Em alguns casos, a aquisição do terreno é financiada numa primeira fase e a construção numa fase posterior.

Noutros, a instituição pode estruturar uma operação conjunta, desde que o projeto, o orçamento e a viabilidade da construção estejam suficientemente definidos.

Antes de comprar um terreno com recurso a financiamento, é essencial esclarecer com o banco:

• qual a percentagem financiável;
• quando começa a libertação do capital da obra;
• quais os documentos necessários;
• se existe um prazo máximo para concluir a construção;
• que capitais próprios serão exigidos;
• de que forma serão feitas as vistorias.

Comprar primeiro o terreno sem confirmar a capacidade de financiar a construção pode comprometer todo o projeto.

A casa modular tem de estar licenciada?

Sim, quando se destina a habitação permanente e reúne as características de uma edificação sujeita às regras urbanísticas aplicáveis.

A designação “modular” não constitui uma dispensa de licenciamento nem altera, por si só, as obrigações legais associadas à construção.

A casa deve ser concebida e implantada de acordo com o terreno, os regulamentos aplicáveis, os projetos aprovados e os títulos urbanísticos necessários.

Também deve cumprir os requisitos técnicos exigíveis em matéria de estrutura, segurança, comportamento térmico, acústica, instalações e eficiência energética.

Para o banco, esta legalidade é essencial porque o imóvel e o terreno constituem normalmente a garantia hipotecária do empréstimo.

Uma casa construída com contentores marítimos pode ser financiada?

Pode, desde que o contentor seja apenas a base estrutural de uma habitação devidamente projetada, licenciada e executada.

O banco não está simplesmente a financiar a compra de contentores.

Está a financiar a construção de uma moradia incorporada no terreno, com projeto de arquitetura e engenharia, instalações técnicas, isolamento, acabamentos e todas as condições necessárias para ser utilizada como habitação.

É precisamente por isso que não se deve começar pela compra dos contentores.

O processo deve começar pelo terreno, pela análise da viabilidade e pelo projeto.

O que muda para os jovens até aos 35 anos?

Os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de medidas específicas na compra da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos previstos na legislação.

Contudo, é essencial fazer uma distinção entre a compra de uma casa já existente e a construção de uma casa num terreno.

A garantia pública para jovens aplica-se à autoconstrução?

À luz do regime atualmente regulamentado, a garantia pública destina-se a operações de crédito para a aquisição da primeira habitação própria e permanente.

A Portaria n.º 236-A/2024/1 refere expressamente operações de crédito destinadas à aquisição da primeira habitação própria e permanente.

Assim, não se deve afirmar que esta garantia se aplica automaticamente ao financiamento de uma autoconstrução.

Um jovem que pretenda construir uma casa modular poderá recorrer ao crédito à habitação para construção, mas deverá confirmar junto da instituição financeira se existe alguma solução específica aplicável ao seu caso.

A garantia pública pode permitir, nas operações abrangidas, financiamento até 100% do valor da transação, sendo o Estado garante de uma parte do capital. Contudo, não substitui a análise de solvabilidade nem obriga o banco a aprovar o crédito.

Quais são as principais condições da garantia pública?

O regime abrange jovens dos 18 aos 35 anos que pretendam adquirir a primeira habitação própria e permanente e que cumpram cumulativamente os requisitos legais.

Entre os critérios previstos estão:

• idade até 35 anos;
• domicílio fiscal em Portugal;
• rendimentos dentro do limite legal aplicável;
• inexistência de propriedade de prédio urbano habitacional;
• inexistência de utilização anterior desta garantia;
• situação fiscal e contributiva regularizada;
• valor da transação dentro do limite definido;
• contratação junto de uma instituição aderente.

As condições devem ser confirmadas no momento da contratação, uma vez que a legislação e os procedimentos podem ser alterados.

A isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens aplica-se ao terreno?

Não.

A isenção criada para jovens até aos 35 anos aplica-se à primeira aquisição de um prédio urbano ou de uma fração autónoma destinada exclusivamente a habitação própria e permanente.

A Autoridade Tributária esclarece que o benefício não se aplica à aquisição de terrenos destinados à construção de habitação própria e permanente.

Isto significa que um jovem que compre uma casa concluída poderá reunir condições para beneficiar da isenção, mas um jovem que compre apenas um terreno para construir não beneficia automaticamente da mesma medida nessa aquisição.

Este é um dos pontos que mais frequentemente gera confusão.

Os jovens têm outras vantagens na construção?

A idade pode influenciar o prazo máximo permitido para o empréstimo e, por consequência, o valor da prestação mensal.

Um prazo maior pode reduzir a prestação mensal, embora aumente normalmente o custo total do crédito.

Além disso, uma pessoa mais jovem poderá ter maior margem para cumprir os limites de prazo e taxa de esforço definidos pelo banco.

No entanto, isto não significa que todos os jovens tenham aprovação garantida.

A instituição analisa sempre os rendimentos, a estabilidade profissional, os encargos existentes, a taxa de esforço, o historial de crédito e as características do projeto.

É possível pedir financiamento antes de escolher o terreno?

É possível solicitar uma simulação ou análise prévia de capacidade financeira, e isso é aconselhável.

Mas a aprovação final depende da avaliação concreta do terreno e do projeto.

Dois terrenos com o mesmo preço podem ter valores e riscos muito diferentes para o banco.

Um terreno urbano, com boa localização, acesso, infraestruturas e capacidade construtiva clara poderá ser avaliado de forma diferente de um terreno com condicionantes, sem infraestruturas ou cuja construção esteja dependente de procedimentos complexos.

Qual é a importância do orçamento?

O orçamento apresentado ao banco deve ser realista, detalhado e coerente com o projeto.

Um orçamento demasiado baixo pode não cobrir a construção real.

Um orçamento demasiado genérico pode dificultar a avaliação da instituição bancária.

Também é importante existir correspondência entre o orçamento, o cronograma da obra e o plano de pagamentos previsto no contrato de empreitada.

Esta compatibilização é especialmente relevante porque o empreiteiro e o banco podem trabalhar com calendários de pagamento diferentes.

O banco liberta o capital em função das vistorias e da obra reconhecida.

O empreiteiro necessita de receber de acordo com as fases contratadas para adquirir materiais, mobilizar equipas e executar os trabalhos.

Este planeamento deve ser feito antes da assinatura do contrato de construção.

O crédito inclui um período de carência?

Alguns contratos de crédito para construção podem prever um período durante o qual o cliente paga apenas juros sobre o capital já utilizado.

Durante a fase de construção, o cliente não utiliza imediatamente a totalidade do empréstimo, uma vez que as tranches são libertadas progressivamente.

As condições de carência, o prazo da construção e a forma de amortização variam entre instituições.

Devem ser analisadas na Ficha de Informação Normalizada Europeia, na proposta contratual e no contrato de crédito.

Quais os custos bancários que devem ser previstos?

Para além da prestação, podem existir custos associados a:

• avaliação inicial;
• vistorias;
• libertação de tranches;
• formalização do contrato;
• registos;
• hipoteca;
• seguros;
• comissões previstas no preçário;
• impostos legalmente aplicáveis.

O cliente deve comparar a TAEG, o montante total imputado, o spread, os seguros e todas as comissões, e não apenas a prestação mensal.

O que pode impedir o financiamento?

Mesmo existindo um bom projeto, o crédito pode não ser aprovado quando:

• os rendimentos são insuficientes;
• a taxa de esforço é elevada;
• existem outros créditos relevantes;
• o terreno não possui condições adequadas;
• a avaliação é inferior ao custo previsto;
• o orçamento não é considerado credível;
• faltam documentos;
• não existe capital próprio para iniciar a operação;
• o prazo da obra não é compatível com o contrato bancário;
• a habitação não possui um enquadramento urbanístico claro.

Por isso, a preparação financeira deve acontecer em paralelo com a análise do terreno e o desenvolvimento do projeto.

Como se processa o financiamento na TRAÇO Modular?

Na TRAÇO Modular, o processo começa pela compreensão das necessidades do cliente, pela análise do terreno e pela avaliação da solução pretendida.

Depois de confirmada a viabilidade, é desenvolvido um projeto individual de arquitetura e especialidades, adaptado ao terreno, ao programa e ao investimento previsto.

Na fase de preparação da obra, são organizados os elementos técnicos que poderão ser necessários para a análise bancária, nomeadamente o projeto, o orçamento e o planeamento da construção.

A decisão sobre a concessão do crédito pertence sempre ao banco.

O nosso papel é assegurar que o projeto e a construção são apresentados de forma técnica, coerente e devidamente estruturada.

Perguntas frequentes sobre financiamento de casas modulares

Preciso de ter o terreno antes de pedir crédito?

Não necessariamente para pedir uma simulação, mas será necessário identificar o terreno e demonstrar a sua viabilidade antes da aprovação definitiva do crédito para construção.

O banco entrega todo o dinheiro no início?

Normalmente não. Nos créditos para construção, o capital é habitualmente libertado por tranches, de acordo com a evolução da obra.

Posso usar o valor do terreno como entrada?

O valor do terreno pode contribuir para a garantia da operação, sobretudo quando já pertence ao cliente e não tem encargos. A decisão e a avaliação pertencem ao banco.

O projeto pode ser financiado?

Depende da instituição e da forma como a operação é estruturada. Muitas despesas iniciais têm de ser suportadas pelo cliente antes da primeira libertação de capital.

A cozinha pode ser incluída no financiamento?

Pode ser considerada quando integra o orçamento e o projeto, mas a aceitação depende da avaliação e dos critérios do banco.

A piscina pode ser financiada?

Pode ser analisada quando consta do projeto e do orçamento, mas algumas instituições podem não financiar a totalidade desse investimento.

Uma casa modular é avaliada por um valor inferior?

Não existe uma regra legal que determine uma avaliação inferior apenas por se tratar de construção modular. O avaliador considera o imóvel, o projeto, a localização, as características, os materiais, a qualidade e o mercado.

Os jovens até aos 35 anos conseguem financiar 100% da construção?

Não se deve fazer essa afirmação. A garantia pública em vigor está regulamentada para a aquisição da primeira habitação própria e permanente, não para a autoconstrução. O financiamento da construção depende da análise do banco e das garantias existentes.

Antes de avançar, analise três aspetos essenciais

Antes de comprar o terreno ou assumir compromissos financeiros, deverá confirmar:

1. Se o terreno permite construir a habitação pretendida.
2. Se a sua capacidade financeira é compatível com o investimento total.
3. Se o calendário de pagamentos da construção pode ser articulado com a libertação das tranches do banco.

Quando estes três elementos são analisados desde o início, o processo torna-se mais seguro, previsível e transparente.

Pretende construir uma casa modular com financiamento?

Cada terreno, cada família e cada operação de crédito têm características próprias.

Antes de avançar para a compra de um terreno ou para o desenvolvimento de um projeto, é importante perceber se a solução pretendida é viável do ponto de vista urbanístico, técnico e financeiro.

Na TRAÇO Modular desenvolvemos projetos personalizados e acompanhamos todo o processo de arquitetura, engenharia e construção.

Entre em contacto connosco e apresente-nos o seu projeto.

A primeira decisão certa não é escolher uma casa num catálogo.

É perceber o que pode construir, quanto poderá investir e qual o caminho mais seguro para concretizar a sua habitação.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a análise de uma instituição bancária, de um intermediário de crédito, de um advogado, de um contabilista ou das entidades públicas competentes. As condições de financiamento e os benefícios legais devem ser confirmados no momento da operação.