O que mudou na lei?
A construção modular tem vindo a afirmar-se cada vez mais em Portugal, mas continuam a existir muitas dúvidas relativamente ao licenciamento, à legalidade e ao enquadramento deste tipo de construção.
Durante vários anos existiu a ideia de que casas modulares, pré-fabricadas, contentores habitáveis ou outras soluções construtivas amovíveis poderiam ser instaladas sem projeto ou sem qualquer procedimento municipal.
Essa ideia é incorreta.
O sistema construtivo utilizado não afasta, por si só, o cumprimento das regras urbanísticas aplicáveis à edificação.
O que mudou na legislação?
Nos últimos anos, o enquadramento urbanístico da construção modular foi objeto de alterações importantes.
O Decreto-Lei n.º 10/2024 veio clarificar expressamente a aplicação do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, o RJUE, à construção modular de caráter permanente, mesmo quando os seus elementos sejam amovíveis ou transportáveis. Diário da República
Em 2026, o regime voltou a ser revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, que introduziu novas alterações ao RJUE e ao regime do licenciamento urbanístico. A entrada em vigor dessas alterações foi posteriormente prorrogada para 1 de outubro de 2026. Diário da República
Apesar das alterações legislativas, mantém-se um princípio essencial:
uma construção modular destinada a permanecer no local e a ser utilizada como habitação deve ser analisada de acordo com o enquadramento urbanístico do terreno e com o procedimento aplicável à operação urbanística em causa.
O atual RJUE prevê diferentes formas de procedimento, incluindo licenciamento, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo, consoante a operação e o respetivo enquadramento. Diário da República
Uma casa modular necessita de projeto?
Em regra, sim.
Tal como acontece numa construção tradicional, uma casa modular destinada a habitação exige normalmente o desenvolvimento de um projeto adequado ao terreno e às regras aplicáveis.
O processo poderá envolver, entre outros elementos:
- Projeto de arquitetura
- Projetos de engenharia e especialidades
- Implantação da construção no terreno
- Análise do PDM e de outros instrumentos de gestão territorial
- Verificação de condicionantes urbanísticas
- Análise de servidões administrativas e restrições de utilidade pública
- Procedimento urbanístico aplicável
- Cumprimento das normas técnicas e legais em vigor
Não é apenas o material ou o método utilizado na construção que determina o enquadramento legal.
São igualmente relevantes fatores como:
- a utilização prevista
- a permanência da construção no local
- a implantação
- a ligação às infraestruturas
- as características do terreno
- as regras urbanísticas aplicáveis
E os contentores, casas pré-fabricadas e mobile homes?
O facto de uma construção poder ser transportada, desmontada ou produzida parcialmente em fábrica não significa automaticamente que esteja dispensada de controlo urbanístico.
O enquadramento deve ser analisado caso a caso.
Quando uma solução modular ou amovível é utilizada de forma permanente, nomeadamente para habitação, a sua implantação deve ser avaliada à luz das regras urbanísticas aplicáveis ao terreno e à operação pretendida.
Por isso, antes de comprar uma solução modular ou de avançar com a sua instalação, é fundamental perceber primeiro se o terreno permite a utilização pretendida.
Casas modulares podem ser colocadas em terrenos rústicos?
Depende do enquadramento urbanístico do terreno.
A classificação de um terreno como rústico não deve ser analisada isoladamente.
É necessário verificar, entre outros elementos:
- o PDM do município
- a classificação e qualificação do solo
- os usos admitidos
- os parâmetros de edificabilidade
- eventuais servidões administrativas
- restrições de utilidade pública
- REN
- RAN
- outras condicionantes territoriais aplicáveis
Em determinadas situações, estas regras podem limitar ou impedir a construção.
Por esse motivo, a análise da viabilidade do terreno deve ser sempre feita antes da sua aquisição ou antes de desenvolver o projeto.
Construção modular não significa ausência de regras
A construção modular não constitui uma forma de contornar a legislação urbanística.
A principal diferença está no sistema construtivo e na forma como a obra é planeada e executada.
Pode permitir:
- maior racionalização do processo construtivo
- maior controlo de execução
- redução de desperdício
- maior rapidez em determinadas fases da obra
- integração de soluções industrializadas
Mas o projeto continua a ter de respeitar as regras aplicáveis ao local onde vai ser construído.
O terreno continua a ser o primeiro passo
Antes de escolher a casa, o sistema construtivo ou mesmo a área pretendida, é essencial perceber aquilo que o terreno permite.
Na TRAÇO Modular, o processo começa pela análise e viabilidade do terreno.
É nesta fase que procuramos perceber:
- o enquadramento urbanístico
- os condicionamentos existentes
- a área possível de construção
- os parâmetros aplicáveis
- a relação entre o terreno, o projeto pretendido e o investimento previsto
Só depois dessa análise faz sentido avançar para o desenvolvimento do projeto.
Como funciona o processo na TRAÇO Modular?
A TRAÇO Modular integra Arquitetura, Engenharia, Licenciamento e Construção num processo coordenado.
Cada projeto é desenvolvido de forma personalizada, tendo em consideração o terreno, as necessidades do cliente e o investimento definido.
O processo desenvolve-se em várias etapas:
1. Análise e viabilidade do terreno
Estudamos o enquadramento urbanístico e o potencial de construção do terreno.
2. Primeira reunião
Conhecemos as necessidades do cliente, a tipologia pretendida, as áreas e o enquadramento do investimento.
3. Projeto de Arquitetura
Desenvolvemos uma solução personalizada, ajustada ao terreno e à forma de viver de cada cliente.
4. Engenharia e Especialidades
São desenvolvidos e coordenados os projetos técnicos necessários à consolidação da solução.
5. Projeto e Orçamento
Com o projeto tecnicamente definido, é possível preparar um orçamento de construção muito mais rigoroso.
6. Licenciamento
É preparado e acompanhado o procedimento urbanístico aplicável junto da Câmara Municipal.
7. Construção
Reunidas as condições necessárias para avançar, inicia-se a execução da obra, com coordenação e acompanhamento técnico.
Conclusão
A construção modular é hoje uma solução com cada vez maior expressão em Portugal.
Mas modular não significa ausência de projeto, ausência de regras ou liberdade para construir em qualquer terreno.
O ponto de partida deve ser sempre o mesmo:
compreender o terreno, conhecer o enquadramento urbanístico e desenvolver um projeto tecnicamente sólido antes de avançar para a construção.
É precisamente por isso que, na TRAÇO Modular, Arquitetura, Engenharia, Licenciamento e Construção são pensados como partes do mesmo processo.
Um processo. Duas fases. Uma única equipa.
TRAÇO Modular
Arquitetura · Engenharia · Licenciamento · Construção
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